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据爱帝宫(0286.HK)公告,2021年1月22日,公司的附属公司向物业方(独立第三方)承租位于深圳市南山区的物业用作新建“爱帝宫”品牌月子中心,预期将会于2021年3月正式开业。
据悉,该店是位于深圳市核心区域的高端公寓,交通便利,周边环境安静优美,房型均为大面积套房,可用于服务的房间数达80间,年可服务客户人次约1,000人,是爱帝宫目前为止高端套型最集中的一家新店。有别于之前装修建设都由爱帝宫投入的店面,该店是由物业方投入装修,在符合开店要求情况下由公司租用,这是全新的开店模式。
该店是爱帝宫在深圳的地区的第四家门店,结合门店高端套型集中的规划,展现了爱帝宫加大力度获取高净值客群消费的决心,也有力地拓宽了爱帝宫深圳地区行业领先的护城河。
新模式助力加快扩张速度
长久以来,爱帝宫与同业竞争对手的差别主要源于经营模式与服务质量。
相较于部分同业采取加盟经营模式或者自营与加盟相结合的经营模式,爱帝宫全部门店均采用自营模式。本来这几种经营模式并无绝对好坏,仅是投资经营的决策不同。然而在极端的经营环境中不同经营模式对门店的把控力度差异却被充分暴露出来。
在疫情期间,行业前五的其中一家月子服务企业的部分加盟门店,因无法对服务价格及服务项目进行把控,无法严格执行防疫工作,相关门店曾一度暂停营业。而爱帝宫在2020年此等艰难的外部经营环境下,严格落实防疫措施,客户及机构员工无一感染,床位使用率不降反升,在2020年中报更是取得盈利十倍增长的惊人成绩。
爱帝宫原模式因为采取物业租赁的方式,也属于轻资产模式,但需要重新做内部装修改造,因此前期建设投入成本较大,需要六个月左右建设时长,像去年12月签订的杭州新店建设至开业预期要到2021年下半年开业。深圳新店则采用全新的开店模式,有别于之前装修建设都由爱帝宫投入的店面,该店是由物业方投入装修,因此爱帝宫能在签订合约后2个月内实现开业,且开店成本大幅减少。爱帝宫原来435间房,此两间新店预期达到180间房,将让爱帝宫整体规模实现45%的增长,市场预期,爱帝宫新旧模式双管齐下,物业合作的方式更多,接下来将会看到更多的新店开设。
公告中其实也解释了爱帝宫如何释放出巨量现金流的。公告中称“董事会认为新模式与原有模式的对比,一是大幅减少开店的投入,属于超轻资产的模式;二是由于省却租赁后的装修时间,将大幅缩短新店的开设周期。”由此可以基本判断,新店是租用了现成带装修的高端公寓进行部分软装后便投入使用。那么原有自营模式是投入巨量建设资金,转化为固定资产后慢慢折旧,新的模式就是原本需要一次性投入的资金变成了租金慢慢支付。手头中同样的一笔资金,使用新模式可以拥有更强的流动性,更有甚者可以支持同时铺开多家门店一同新设。
原有手法讲究一笔投入,新模式讲究细水长流,一次性买卖变成了分期贷款,而还款讲究的就是稳定的收入来源。企业2020年的年报普遍没有公布,然而根据中报展示的财务数据,全部房间实现正盈利,平均单房年盈利能够超过24万港币,爱帝宫的空房率持续下降,主业总体营收稳步增长。同时企业控股的罗浮山养生住宅项目有望开盘销售,深穗莞惠客群房产市场投资意愿强烈,企业按照51%权益占股,也能从养生项目中获得补充性资金。总体来说采用新模式扩张对近期及远期都不会产生明显的经营压力,新模式的探索有助于加快扩张速度。
扩张获得舞台,口碑赢得市场
新的模式给了爱帝宫加速扩张的机会,但没有指向商业竞争的胜利。扩张加速的极限就是直接加盟,加盟意味着把控力度下降服务质量下降,问题仿佛回到了最初的原点,服务质量上不去有再多的门店有什么用?
回头细看,爱帝宫能赢得行业龙头地位的原因是什么?是靠店多还是依靠基于9大服务体系的标准化运营服务体系?客户看到爱帝宫三个字反应过来的是13年积累的服务口碑,员工想到的是涵盖1300项操作点的科学、专业、标准化服务。
月子服务为非高频但刚需消费,决定下一个家庭是否选择爱帝宫的是散落在无数个家庭中关于服务的口碑。服务依靠的是人,能在深圳地区尝试新模式,是深圳地区背靠三家存量门店随时可以为新门店补充业务技能详实的员工。新模式给了扩张加速的机会,但是还是绕不过爱帝宫对服务的把控,对人才的储备。能帮爱帝宫最终赢得市场的,还是优质贴心的服务。
小结
新的经营模式给了爱帝宫许多扩张的机会,一线城市成熟的物业建设,更少的资金投入,更短的开业周期,给了一切加速的可能。爱帝宫用服务标准给自己加上了限速阀,对新市场的认真开拓,提高服务质量的标准体系,配合员工团队的人才储备,能够迅速抢占市场。
根据公司规划,未来公司将同步在深圳、北京、成都、杭州等第一批城市以及周边一线及新一线城市开设酒店公寓和独门独栋型月子中心,两种模式有望在开店速度及门店规模之间进行良好的互补,加速巩固“爱帝宫”品牌全国门店布局,扩大领先地位。正如第一上海证券出具有关爱帝宫研报,其认为综合高端月子中心扩张进度,目标价0.80港元,对应2020年32倍市盈率,较现价有80.1%上升空间,维持买入评级,值得期待。
